Plus-value comment vendre sa résidence secondaire sans payer d’impôts

Comment bénéficier d’une exonération des plus-values sur la vente d’un logement qui n’est pas sa résidence principale ?

Une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qui décide de vendre un bien immobilier à usage locatif, un bien vacant ou une résidence secondaire peut bénéficier d’une exonération fiscale des plus-values. Malgré tout, le contribuable doit respecter deux conditions qui ont été fixées par l’article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

Pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit réemployer le montant de la vente pour acheter ou construire son habitation principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

Ne pas être propriétaire de sa résidence principale lors des quatre dernières années précédant la cession

Cette exonération ne peut jouer que si le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société qu’il détient directement ou indirectement ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession. La détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à le priver du bénéfice de l’exonération.

Le respect de cette condition s’apprécie au niveau du cédant personne physique. En revanche, si au sein d’un couple marié, l’un des époux détient ou a détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, ce n’est pas de nature à priver l’autre époux du bénéfice de l’exonération, si toutes les conditions sont par ailleurs remplies.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale correspond au logement où résident habituellement les membres du foyer pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit du lieu où ils résident effectivement sur le plan fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

Quand un des membres du foyer fiscal est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe sa résidence principale. Quand le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer. Dans ces situations, la notion de logement abritant le foyer du contribuable constitue une question de fait que l’administration apprécie strictement sous le contrôle du juge de l’impôt.

Ne pas être propriétaire depuis au moins quatre ans !

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Ce délai peut être atténué en cas d’achat d’une résidence principale à crédit et nécessitant la vente de la résidence secondaire.

L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Un immeuble précédemment affecté à un usage professionnel, puis transformé pour être cédé comme logement, entre dans le champ de l’exonération. Il est également admis que l’exonération ne s’applique, lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, mais qu’à la seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation.

Les terrains à bâtir, les locaux à usage professionnel, industriel ou commercial ou artisanal ne peuvent pas bénéficier de l’exonération tout comme les cessions de parts de sociétés ou de groupements de toute nature à prépondérance immobilière (groupement foncier agricole, fiducie, etc.).

Pour les ventes en viager, une partie du prix est payée comptant (« bouquet »), l’autre partie est versée progressivement par le débirentier au crédirentier, sa vie durant, sous la forme d’une rente viagère. L’aléa inhérent à la nature même du contrat ne permet pas de connaître, au jour de la cession, le montant que percevra effectivement le cédant en contrepartie de la vente du logement. Par suite, dans le cadre d’une vente en viager d’un immeuble (« viager immobilier »), le remploi ne peut porter que sur le « bouquet ».

Une seule cession exonérée acceptée

Un contribuable ne peut bénéficier que d’une seule exonération au titre de la cession d’un logement. La date de référence à prendre en compte étant le 1^er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en considération. L’exonération n’est pas automatique. Elle s’effectue sur demande. Le cédant doit en faire mention dans l’acte de cession.

La condition de réemploi

Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

 

Le remploi peut prendre la forme d’une opération à titre onéreux (vente, licitation, échange ou partage qui donne lieu au versement d’une soulte) ou d’une opération à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement au titre d’une donation ou d’une succession) dès lors que les droits d’enregistrement sont relatifs à un logement reçu en pleine propriété par donation ou succession.

L’exonération s’applique uniquement quand le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété. Il est admis que le remploi peut être effectué dans l’acquisition de parts de sociétés dotées de la transparence fiscale dès lors que les associés de ces sociétés sont réputés être directement propriétaires du logement correspondant à leurs droits dans la société.

L’exonération ne s’applique pas lorsque le prix de cession est affecté à l’acquisition de droits relatifs à un immeuble, qui s’entendent de ceux résultant notamment du démembrement de la propriété (nue-propriété et usufruit).

Le délai de remploi est calculé de date à date à partir de la date de la cession. La condition de remploi de tout ou partie du prix de cession est réalisée dès lors que le contribuable acquiert ou construit, dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, un logement.

Il peut s’agir indifféremment d’une acquisition portant sur :

• Un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Un logement en état futur de rénovation, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ;
• Un logement ancien.

Les travaux sont pris en compte à la condition d’être réalisés concomitamment à l’acquisition du logement. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les douze mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du logement. Il peut s’agir de travaux d’amélioration ou d’agrandissement.

Le remploi peut également porter indifféremment sur l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un logement et les dépenses de construction de celui-ci.

Le cédant, bénéficiaire de l’exonération, doit être en mesure de justifier, au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la date de cession, du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel il a demandé à bénéficier de l’exonération.

Affectation du bien acquis en résidence principale

L’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation. Par exception, en cas d’acquisition d’un logement suivie de travaux, et pour tenir compte du délai de réalisation de ces travaux il est admis que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l’acquisition du logement. De même, en cas d’acquisition d’un immeuble transformé en logement, et pour tenir compte là encore du délai de réalisation des travaux, il est admis que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de vingt-quatre mois après l’acquisition du logement.

Le cédant doit justifier que le logement, objet du remploi, a constitué sa résidence habituelle et effective mais il n’a aucune durée minimale de conservation et d’affectation à la résidence principale. Il peut au bout de quelques mois décider de le louer, de le transformer en résidence secondaire ou de le vendre.

Calcul de l’exonération

La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ainsi, en cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée à hauteur de la proportion du montant du remploi dans le prix de cession. Au jour de la cession, le cédant doit évaluer la fraction du prix de cession qu’il destine à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

En cas d’indivision, le respect des conditions d’application de l’exonération s’apprécie au niveau de chaque indivisaire. Ainsi, chaque coïndivisaire peut bénéficier individuellement de l’exonération pour la plus-value qui lui revient en fonction de sa quote-part.

Lorsque la cession porte sur un bien commun dont les époux sont co-cédants, les conditions d’application de l’exonération sont appréciées distinctement pour chacun des époux.

Au plus tard à l’expiration du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, délai éventuellement prorogé en cas de réalisation de travaux, le contribuable doit être en mesure de justifier d’un remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale, pour un montant équivalant à la fraction du prix de cession dont il a demandé le remploi. À défaut, une régularisation doit être opérée.

À lire dans le Mensuel de juillet N°63