Locataire ou propriétaire, l’éternel débat

L’édito de Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Épargne

Les ménages français ont repris, au cours du 3^e trimestre, le chemin de l’investissement immobilier mettant un terme à deux ans de recul. La baisse du coût du crédit et celle du rendement des produits d’épargne de taux expliquent, sans nul doute, ce regain de flamme en faveur de la pierre. Si les prix sont à la hausse, cette dernière demeure raisonnable. Les primo-accédants ne sont pas encore de retour car le niveau des prix demeure dissuasif.

Par ailleurs, les jeunes actifs de moins de 30 ans, en raison d’une insertion plus difficile dans la vie professionnelle, ont plus de trois ans de retard par rapport à leurs aînés pour l’acquisition de leur première résidence principale. De ce fait, le marché dépend des reventes et des achats de la part de ménages matures. Cela pèse sur les prix.

Mais au-delà de ces variations conjoncturelles, est-il vraiment intéressant d’acheter un bien immobilier ? Quand les taux d’intérêt étaient élevés, il était bien souvent plus rationnel financièrement d’être locataire et d’épargner. Aujourd’hui, évidemment, la baisse des taux d’intérêt modifie la donne. Mais est-ce aussi simple que cela ? Dans les prochaines années, les plus-values seront plus rares du fait notamment du vieillissement de la population. L’acquéreur doit également intégrer dans ses calculs les impôts liés à la propriété dont la taxe foncière qui a tendance à augmenter. II doit acquitter les frais de notaire et les charges de copropriété qui sont de plus en plus onéreuses.

De leur côté, les loyers ont, ces dernières années, augmenté moins rapidement que la valeur des biens immobiliers donnant un avantage aux locataires. Certes, la baisse des taux a amélioré la rentabilité de l’achat immobilier, malgré tout, la location peut encore l’emporter. À titre d’exemple, un propriétaire qui aura investi 535 000 euros pour acheter un logement à Paris (frais de notaire compris, apport personnel de 100 000 euros, emprunt à 1,57 % sur 15 ans, assurance comprise, charges et impôts à 10 000 euros par an), serait perdant face à un locataire occupant ce même logement de 67 mètres carrés et dont le loyer serait inférieur à 1900 euros. Ce calcul est fait en considérant qu’il n’y aura pas de plus-values sur 15 ans. Au-delà des aspects comptables et financiers, l’immobilier a, à son crédit, une valeur psychologique qui n’a pas de prix.

Lettre N°31 – Novembre 2016