L’immobilier digital à portée de truelle

L’immobilier donne lieu à de nombreuses critiques. Il lui est reproché de capter une trop grande partie de l’épargne des ménages au détriment de l’économie réelle. Ce secteur est jugé comme générant peu de gains de productivité et n’étant, de ce fait, une source de croissance. Pour autant, dans bien des pays, ce secteur d’activité figure parmi les plus importants et connaît une forte augmentation de son chiffre d’affaires. Selon les cabinets Global Construction Perspectives et Oxford Economics, la valeur ajoutée de la construction atteindra 15 % de la valeur ajoutée en 2030 contre 12 % en 2015. L’immobilier résidentiel et tertiaire pèse plus de 200 000 milliards de dollars à l’échelle internationale.

En France, l’ensemble des activités immobilières, de la construction à la vente représente près de 18 % de la valeur ajoutée. Ce secteur compte plus de 2,1 millions d’emploi (8,2 % de la population active), soit bien plus que les 1,3 million d’emplois dans le tourisme ou les 800 000 dans l’agro-alimentaire. Les besoins en termes de logement restent importants. Ainsi, en France, 500 000 à 800 000 logements manqueraient dans les zones tendues. Par ailleurs, la propension des Français à devenir propriétaires est forte. Aujourd’hui, 58 % des ménages le sont ou sont en cours d’accession (emprunts à rembourser). En la matière, la France se situe en retrait par rapport à la moyenne de ses principaux partenaires économiques (autour de 70 %).

Avec la montée en puissance des pays émergents, avec la croissance démographique de l’Afrique, les besoins en logements, en bureaux, en centres de logistiques et en infrastructures de transports sont impressionnants pour les prochaines années. Déjà, entre 2011 et 2014, la Chine a produit 6,6 gigatonnes de ciment contre moins de 4,5 gigatonnes pour les États-Unis de 1900 à 2000. Selon l’ONU, plus de 100 000 logements seront construit quotidiennement durant les 15 prochaines années. Le Kenya se doit de construire 200 000 à 300 000 logements contre 50 000 actuellement. Selon CFAO Retail, plus d’une centaine de centres commerciaux seront construits en Afrique d’ici 2030. Certes, cette croissance n’est pas sans connaître quelques problèmes. Ainsi, en Chine, à Ordos, ville de plus d’un million d’habitants, un quartier destiné à 300 000 personnes est vide depuis plusieurs années. À Shanghai, de nombreux centres commerciaux tournent au ralenti faute de consommateurs. À Dubaï, de nombreuses tours et immeubles peinent à trouver leurs propriétaires ou leurs locataires.

Si aujourd’hui, le secteur de la pierre a mauvaise presse, ce ne fut pas toujours le cas. Il a été longtemps été un secteur de pointe et il le reste par certains aspects et dans certains domaines. Les entrepreneurs et chercheurs français ont toujours un rôle important. Ainsi, en 1818, un polytechnicien, dénommé Louis Vicat, a inventé le premier ciment artificiel. En 1845, Pierre Joseph Fontaine invente l’ascenseur moderne. Cette innovation dont les fondements dataient d’Archimède (236 ans avant Jésus Christ) fut industrialisée par Elisho Otis. En 1848, à Grenoble est construit le premier pont en béton du monde. Joseph Monier et François Hennebique développent le béton armé permettant de construire des édifices de grande taille. Gustave Eiffel révolutionne le secteur du bâtiment et des travaux publics en ayant recours à des structures métalliques préfabriquées. De sa première réalisation, la passerelle Eiffel à Bordeaux réalisée en 1858 en collaboration avec Paul Régnauld à la Tour Eiffel (1887/1889), en passant par l’édification de nombreux ponts et viaducs, la construction des canaux de Suez et de Panama, Gustave Eiffel et sa société ont marqué la construction en France à la fin du XIX^e et au début XX^e. Durant l’entre-deux guerres, Eugène Freyssinet dépose le brevet du béton précontraint indispensable pour les bâtiments de grande hauteur.

De tout temps, le secteur immobilier, au sens large du terme, a été contraint de mobiliser des capitaux importants. Sans financement ou plan de financement préalable, il ne peut y avoir de constructions. Les travaux du baron Hausmann n’ont été possibles qu’avec l’appui des banquiers Emile et Isaac Pereire. Ces derniers ont également joué un rôle majeur dans le développement d’Arcachon. Il en est de même pour Deauville. Les aménagements de la station balnéaire avec son hippodrome doivent beaucoup au financier Desle-François Breney. En France, après la Seconde Guerre mondiale, les pouvoirs publics ont pris la succession des banquiers et des financiers avec plus ou moins de succès. L’aménagement de la côte languedocienne, le développement des stations de ski, l’aménagement touristique de la Corse mené notamment par l’inventeur de la TVA, Maurice Lauré, et les villes nouvelles des années 60 traduisent l’implication directe de l’État. A ce titre, il faut également, citer le financement du logement social grâce aux ressources du Livret A.

La promotion immobilière est une activité éminemment financière. Dans une opération de construction de logements, les promoteurs peuvent compter sur plusieurs sources de financement, leurs fonds propres, la dette et les apports des acheteurs. Pour multiplier les opérations et donc la construction, les fonds propres doivent être réduits au profit des apports extérieurs. Avec l’augmentation du coût du foncier et de celui des constructions, en raison de normes de plus en plus importantes (en vingt ans, le coût d’un logement a augmenté de plus de 60 %), le secteur est confronté à un problème de fonds propres, ce qui amène à sa concentration. Avec le développement des plateformes de financement, la promotion immobilière espère l’obtention de nouvelles ressources. En effet, en quelques années, l’immobilier est devenu un des premiers acteurs du crowdfunding. Aux États-Unis, le World Trade Center III à New-York a été financé, en partie, en faisant un appel direct à l’épargne des Internautes. Toujours aux États-Unis, plus de 100 plateformes proposent aux particuliers de lever de l’argent pour construire leur maison. La France est le premier marché pour le crowdfunding immobilier avec des sites comme Anaxago, Homunity ou Wiseed. A Lormont, près de Bordeaux, la construction d’un immeuble a été rendu possible grâce à la collecte de plus d’un million d’euros sur une plateforme collaborative, le ticket d’entrée était de 100 euros par personne. En Seine et Marne, un office d’HLM a également eu recours à ce type de financement pour la construction de 51 logements sociaux. En Afrique, le crowdfunding a permis de collecter, ces deux dernières années, plus d’un milliard d’euros par an. Evidemment, pour les épargnants, ce type de placements n’est pas sans risque comme cela a été constaté avec les difficultés récentes d’un groupe hôtelier français. Ce qui vaut pour la construction s’applique également pour la gestion. Avec les plateformes collaboratives, un investisseur (individuel ou pas) peut acheter des parts de logements, de bureaux, de commerces et d’entrepôts et se constituer ainsi sa SCPI sans passer par des intermédiaires.

Les durées de vie des constructions, surtout en Europe, sont longues, au minimum de 40 à 50 ans. Elles tendent à se raccourcir du fait des normes et des contraintes techniques. Les coûts d’amortissement freinent le raccourcissement des durées de vie. En France, la destruction d’immeubles entre difficilement dans les mœurs. Elle se pratique pour des cités en banlieue mais de manière marginale. Ainsi, depuis 2004, l’Agence pour la Rénovation Urbaine (ANRU) a financé la démolition de 150 000 logements quand le parc français dépasse 35 millions. Pourtant, le coût des démolitions-reconstructions est bien souvent plus faible que celui des réhabilitations. Au XIX^e siècle, le baron Haussmann a réussi à modifier en profondeur la capitale en abattant de nombreux ilots. Victor Hugo n’hésitait pas alors à publier un article au titre révélateur de l’état d’esprit de l’époque « guerre aux démolisseurs » (Revue des deux mondes – 1852).

Le temps long de l’immobilier est également lié à la durée de possession des biens. Cette dernière s’est réduite jusqu’à la crise de 2008. Elle était ainsi passée de 8,5 ans à 6,5 ans de 1999 à 2008 pour les logements et de 10 à 8 ans pour les maisons. Mais, avec la crise et l’augmentation des prix, cette durée s’est allongée. En moyenne, les Français déménagent entre 4 et 5 fois durant leur vie. En Australie, elle n’est que de 5 ans.

Le problème majeur de l’immobilier provient de la faiblesse des gains de productivité. Le secteur est réputé intégrer avec lenteur les innovations. Cette situation s’explique tant par le coût de ces dernières, par le poids des PME dans le secteur de la construction, par le conservatisme des acteurs et par le poids du stock. Les innovations ne concernent que les nouvelles constructions, leur intégration dans le parc ancien est toujours difficile et onéreuse. Une étude Mc Kinsey estime que, de 1996 à 2016, la productivité horaire aurait baissé de 6 % dans le secteur de la construction, en France, quand elle aurait augmenté de 87 % au sein de l’industrie manufacturière. En Suède, de 1993 à 2003, les gains de productivité du secteur du bâtiment auraient été d’un dixième de ceux mesurés pour l’industrie.

À titre de comparaison, la construction de l’Empire State Building de 381 mètres à New-York qui débuta au mois de janvier 1930 et dura 14 mois nécessita l’emploi de 3 400 ouvriers. Celle de Burj Khalifa, 830 mètres de hauteur ramené à 585 mètres au plafond du dernier étage, à Dubaï commença au mois de septembre 2004. Les travaux s’échelonnèrent durant 60 mois et exigèrent le travail de 7500 ouvriers. Même si cela n’a pas de valeur scientifique, cet exemple souligne la faiblesse des gains de productivité pour la construction de tours de grande hauteur durant ces 75 dernières années.

Les entreprises du secteur de l’immobilier malgré l’importance des investissements en jeu réalisent un faible effort en matière d’innovations. Les dépenses d’investissements informatiques du secteur demeurent faibles, 1 % du chiffre d’affaires contre 3,3 % en moyenne pour l’ensemble de l’économie américaine (études JBKnowledge et Gartner). Le secteur des travaux publics se distingue de celui de la construction. En effet, devant répondre à des équations géographiques complexes, il est contraint de réaliser des ouvrages d’art poussant dans leurs retranchements certaines limites physiques. Le Viaduc de Millau, de plus de 2 400 mètres de long, cumule ainsi plusieurs prouesses. Il est un des plus hauts plus haut du monde du monde, composé d’un tablier mince pouvant résister à des vents dépassant 200 kilomètres heure.

Les normes, en majorant les coûts, expliquent également la stagnation des gains de productivité. Les normes RT 2012 sont accusées d’avoir générer un surcoût de plus de 10 %. Par ailleurs, par manque de formation et par crainte de disparition de certains métiers, la diffusion de nouvelles techniques de construction est lente. L’utilisation du Placoplatre a ainsi été relativement lente en Europe. La faiblesse de la formation se fait ressentir pour le recours de la construction assistée par ordinateur.

Les progrès sont souvent venus, ces dernières années, des sous-traitants et en particulier des fournisseurs de matériaux. Ce secteur est plus concentré que la construction facilitant ainsi l’effort de recherche. De nombreuses avancées sont en cours avec la mise au point de nanomatériaux, de matériaux hybrides associant les qualités du métal ou de la céramique. Des matériaux hydrophobes ou à mémoire de formes sont en développement. De nouveaux matériaux permettant la conduction des ondes sont en voie d’industrialisation en vue de construire des immeubles pouvant mieux résister aux tremblements de terre. De nombreuses recherches sont en cours au niveau du vitrage pour permettre tout à la fois la récupération de la chaleur, la production d’électricité, pour filtrer la lumière et mieux isoler les constructions. Des progrès sont en cours pour rendre le béton et le ciment plus solide, plus léger, plus souple. Le béton pourrait également s’autoréparer en ayant recours tout à la fois à des objets connectés et à des bactéries comblant d’éventuelles fissures ou empêchant certaines oxydations des structures métalliques. Un béton translucide a été inventé dans lequel des fibres optiques ont été intégrées. La profession s’évertue, par ailleurs, à réduire les émissions de CO₂ en recourant à de nouveaux matériaux notamment d’origine végétale. La redécouverte du bois s’inscrit dans ce processus. Il faut également citer le lin, le chanvre et la cellulose qui peuvent servir d’éléments de construction. L’entreprise de bâtiment CMEG avec l’appui du laboratoire de recherche l’ESITIC, a créé un béton à partir de fibres de lin, le « Btonlin ». La résistance et l’isolation thermique de ce produit est supérieur au béton classique.

La construction n’échappe pas à la digitalisation même si cette évolution est lente. Sur le modèle de la conception des avions, l’industrie du bâtiment recourt à des systèmes numériques de gestion des chantiers. Le « Building Information Modeling » (BMI) permet avec le recours de maquettes 3D de gérer tous les intervenants afin de mieux coordonner les actions et de limiter les pertes de temps. Selon une étude réalisée par le National Institute of Standards and Technology, les dysfonctionnements liés à un manque de coordination généreraient des surcoûts de 25 à 50 %.

L’industrialisation constitue l’autre moyen pour gagner en productivité. Grâce à la capture d’images en 3D et à des logiciels de conception, il est possible de réaliser des pièces de plus en plus sophistiquées en usine. C’est ainsi que la Cité des Civilisations des Vins à Bordeaux a été en partie conçue. L’industrialisation permet de véritables gains de temps comme en témoignent les réalisations immobilières en Chine. A Shanghai, la Sky Tower de 57 étages a été construite en 19 jours. 90 % de sa structure a été élaborée en usine. L’industrialisation limite la production de déchets. Ces derniers représentent 30 % des matériaux consommés sur un chantier. Avec l’industrialisation, ce ratio est inférieur à 5 %. Au Japon comme aux États-Unis, la préfabrication est d’autant plus nécessaire que le secteur du bâtiment souffre d’un manque de main d’œuvre. Dans cet esprit, les imprimantes 3D et les robots sont amenés à se développer. L’entreprise italienne, WASP, a créé une imprimante 3D, de 12 mètres de haut, capable de produire des maisons à partir de ressources locales comme de l’argile. En Chine, la société de production de fibres, Yingchuang Building, a créé une activité dédiée à la construction additive, Winsun. Cette dernière a, en 2014, imprimé 10 maison de 200 m² en 24 heures avec une seule imprimante 3D. En 2015, un immeuble de 4 étages a été ainsi bâti. En France, la start-up XtreeE avec l’appui de Dassault Systèmes a mis au point au robot capable d’imprimer un bâtiment de 20 m² en déposant 700 couches d’un ciment expérimental. Des robots peuvent également remplacer des ouvriers pour poser des briques ou des parpaings. Les Japonais utilisent ce type de machines pour mener à bien les constructions nécessaires aux Jeux Olympiques de 2020.

Le big data devrait également révolutionner le secteur de l’immobilier. Les données seront utiles pour la construction afin de prendre en compte les risques météorologiques, sismiques et d’inondations. Le retour sur information des logements connectés offrira la possibilité de procéder en temps réel à des ajustements et améliorer la conception des futurs bâtiments. Les compagnies d’ascenseurs suivent en direct l’usure des pièces afin de pouvoir les changer avant leur rupture.

Le big data devrait rendre les ventes beaucoup plus transparentes. L’acquéreur pourra connaître les caractéristiques précises du logement, l’ensoleillement, les problèmes de voisinage, la pollution, etc. Pour les locaux commerciaux, les données sur l’affluence, le passage, le taux de concrétisation des affaires, etc., seront aisément vérifiables. L’utilisation de blockchain qui permet de retracer tous les historiques concernant un local, un logement, sera fort utile.

Les notions de propriété et de location sont également amenées à évoluer. L’habitation comme les bureaux, les commerces, les centres de logistiques intègrent et intégreront de plus en plus de services. Du nettoyage au gardiennage en passant par la fourniture de repas, l’immobilier sera de plus en plus une activité de services. L’informatisation des immeubles avec une nécessaire mise à jour des logiciels favorise cette tertiarisation de ce secteur. Par ailleurs, l’appartement et la maison individuelle vivent peut-être leurs derniers jours. Au sein des immeubles, il est possible que des espaces collectifs fassent leur apparition permettant de se restaurer ou de se rencontrer. La présence de salles de sport, de lieux de loisirs, de salles de projection sont imaginables sous réserve de leur entretien et de leur surveillance. Dans les bureaux, les espaces ouverts de création se développent au détriment des bureaux fermés et des premiers open-space qui correspondaient à une phase de taylorisation des activités tertiaires. Le digital tend à isoler les salariés et les membres des familles. La création d’espaces de rencontres conviviaux s’impose tant au niveau professionnel qu’au niveau privé.

L’immobilier est certainement face à une importante mutation avec un changement de modèle. Si se loger est et demeure une priorité pour tous les humains, la façon de penser, de construire et d’utiliser une habitation peut être révolutionnée par le digital. Les premières habitations humaines datent de 6 000 à 7 000 ans avant Jésus-Christ. Le site de Jéricho en Cisjordanie prouve la construction d’ouvrages visant à protéger les hommes du temps et des animaux. Plus de 9 000 ans plus tard, l’immobilier constitue toujours le cœur de la vie humaine. En effet, à l’exception de l’agriculture et des transports, la quasi-totalité du PIB est issu d’activités réalisées à l’intérieur de bâtiments, des usines, des bureaux, des commerces, des centres logistiques, etc. Lors de ces deux cents dernières années, des progrès importants ont été réalisés dans les domaines du chauffage, de la climatisation, des réseaux mais l’éventail des améliorations potentielles est très important. À la différence d’autres secteurs, la lenteur des progrès ces dernières décennies ouvre la porte à d’importants gains de productivité.