Le succès de la pierre papier a-t-il une limite ?

Depuis une dizaine d’années, la pierre papier bénéficie d’un engouement en lien avec le bon rendement qui lui est attaché. Les SCPI ont rapporté, en moyenne, plus de 4 % en 2021. Malgré des frais d’entrée et de gestion parfois élevés, les épargnants plébiscitent ce support que ce soit pour leur assurance vie ou leur Plan d’Épargne Retraite. La hausse des taux d’intérêt, la possible récession peuvent-elles remettre sous tension la pierre papier ? La capitalisation en dix ans a progressé de 220 % avec une nette accélération à partir de 2015 quand les taux d’intérêt ont fortement baissé.

Les SCPI restent plébiscitées par les épargnants avec une belle collecte encore enregistrée au troisième trimestre 2022. Si le record du deuxième trimestre (2,6 milliards d’euros) n’a pas été égalé, la collecte a atteint 2,3 milliards d’euros de juillet à septembre selon les chiffres de l’association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Ce montant dépasse de 47 % celui du troisième trimestre 2021. Depuis le début de l’année, la collecte totale des SCPI atteint déjà 7,5 milliards, en progression de 45 % par rapport à la même période de 2021. Un montant déjà supérieur à celui de l’année dernière complète (7,42 milliards d’euros collectés par 209 SCPI en 2021). À fin septembre 2022, la capitalisation des SCPI atteignait 86,5 milliards d’euros, en hausse de 3 % sur un trimestre.

Les épargnants privilégient les SCPI à prépondérance « bureaux » (44 % de la collecte à fin septembre) qui devancent les SCPI à stratégie diversifiée (27 %) puis la catégorie « santé et éducation » (16 %). Les SCPI spécifiquement typées « logistique et locaux activité », « commerces » et « résidentiel » ont capté entre 2 % et 5 % de la collecte des 9 premiers mois de 2022.

De plus en plus de titulaires de contrats d’assurance vie insèrent sous forme d’unités de compte des SCPI dans leur contrat d’assurance vie. Ces unités de compte immobilières ont enregistré pour 3,5 milliards d’euros de souscriptions nettes depuis le début de l’année (dont 1 milliard au troisième trimestre), un volume en hausse de 41 % sur un an. Au 30 septembre 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières représentait 23 milliards d’euros, en augmentation de 5 % sur un trimestre.

Le succès des SCPI repose essentiellement sur leur rendement qui depuis dix ans est supérieur à 4 %. Les frais d’entrée et de gestion demeurent élevés en pouvant annihiler une année de rendement. Il n’en demeure pas moins que ce placement est pour un grand nombre de Français attractif. Quand les taux d’intérêt étaient faibles, il pouvait même, avec un effet de levier, être souscrit via un crédit. En revanche, les SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI sauf quand elles sont placées dans un PER avant 62 ans. Pour acquérir à moindre coût des SCPI, il est possible de recourir à un démembrement. En achetant en nue-propriété, l’acquéreur bénéficie d’une décote en contrepartie d’une rémunération différée. La décote varie en fonction de la durée du démembrement. Plus cette dernière est longue, plus la première est forte. Par ailleurs, durant cette période, la valeur des parts de SCPI à déclarer éventuellement à l’IFI est faible.