La pierre papier, retour aux fondamentaux

Durant les années 2010, la pierre papier a eu le vent en poupe, favorisée par des taux historiquement bas. Avec la hausse de ces derniers et la baisse des prix de l’immobilier, la collecte a baissé en 2023 tout en restant élevée. Les rendements en 2023 des SCPI restent, en revanche, en phase avec ceux des années précédentes. Certains fonds immobiliers ont néanmoins dû faire face à des rachats importants de parts et ont pu être contraints de limiter ces derniers. Ces problèmes de liquidités rappellent que l’immobilier est soumis à des cycles et qu’il n’est pas, contrairement à certaines idées reçues, un placement sans risque. Dans le passé, et en particulier dans les années 1990, la chute des prix avait été bien plus importante.

Des décollectes nettes pour les SCI et les OPCI

Dans un contexte de crise immobilière et de ralentissement de l’activité, après plusieurs années de fortes collectes, des investisseurs ont préféré procéder à des rachats de leurs parts de fonds immobiliers. Ces rachats ont provoqué une chute de la valeur des parts et ont, dans certains cas, posé des problèmes de liquidités pouvant les amener à geler des opérations.

En 2023, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont ainsi enregistré une décollecte nette de 543 millions d’euros. L’actif net des sociétés civiles en unités de compte immobilières s’établit à 23,5 milliards d’euros au 31 décembre 2023. 

Pour les OPCI grand public, distribuées essentiellement en unités de compte d’assurance vie, la décollecte nette a atteint 3 milliards d’euros. L’actif net des OPCI grand public s’établit à 15,3 milliards d’euros au 31 décembre 2023, reflétant une valorisation globale comparable à celle de 2018.

Les SCPI plient mais ne rompent pas

Sur l’ensemble de l’année 2023, les Sociétés de Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont restées en collecte nette positive à hauteur de 5,7 milliards d’euros (7,7 milliards d’euros de collecte brute et 2 milliards d’euros de rachats). Après une année record en 2022, la collecte nette de 2023 est comparable à celle de 2020 ou à celle de 2016 (pour prendre une année non touchée par les effets de la pandémie). Au 31 décembre 2023, la capitalisation des SCPI s’établit à 90,1 milliards d’euros.

La collecte brute des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s’est élevée à 7,7 milliards d’euros, contre 10,20 milliards d’euros en 2022. Elle est revenue à son niveau de 2021 (7,37 milliards d’euros). En 2023, plus de la moitié de la collecte a été effectuée par les SCPI diversifiées, celles spécialisées en bureaux reculant fortement.

Des performances globales en baisse pour la pierre papier

Le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à +4,52 % en 2023, un taux stable par rapport à l’année 2022 (4,53 %). Les SCPI par catégorie offrant le meilleur rendement sont celles spécialisées dans la logistique (5,9 %) qui devancent celles spécialisées dans les hôtels et le tourisme (5,1 %).

Compte tenu de la baisse de la valeur des parts, en 2023, la performance globale des sociétés civiles en unités de compte immobilières a été de -6,8 % et celles des OPCI grand public de -7,6 %. Concernant les SCPI, le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,9 % entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2023. Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023.