La pierre papier a la côte

La collecte nette des fonds immobiliers accessibles au grand public a atteint, en 2022, selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), 16,1 milliards d’euros. En hausse de +47 % sur un an, elle dépasse ainsi le précédent record de 2019 (14,8 milliards d’euros). Au cours du dernier trimestre de l’année 2022, la collecte de l’ensemble des fonds s’est élevée à 3,8 milliards d’euros (+26 % sur un an). La pierre papier a continué à attirer les épargnants dans un contexte d’inflation et de hausse des taux. Une part croissante de la collecte s’est effectuée via les unités de compte dans le cadre des contrats d’assurance vie. En tenant compte de la détention en unités de compte immobilières, le nombre d’épargnants détenant des parts de fonds immobiliers non cotés atteint 4 millions de Français.

Le développement de la collecte ISR

45 % de la collecte annuelle (7,2 milliards d’euros) a été réalisée, selon l’ASPIM, par les fonds labellisés ISR. 60 fonds immobiliers grand public étaient, au 31 décembre 2022, labellisés ISR, représentent 48 % de la capitalisation globale (soit 64,8 milliards d’euros) et 45 % de la collecte nette des fonds grand public en 2022.

La collecte des SCPI franchit la barre des 10 milliards d’euros en 2022

Le principal vecteur de la collecte pierre papier est assuré par les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La collecte de ces dernières a atteint 10,2 milliards d’euros en 2022 soit 60 % de la collecte totale. Elle a progressé de 37 % par rapport à l’année 2021 et a dépassé de 9 % le précédent record de 2019. Au dernier trimestre 2022, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 2,6 milliards euros, en progression de 18 % par rapport au dernier trimestre de 2021. Sur l’année 2022, les SCPI à prépondérance « bureaux » ont représenté 41 % de la collecte nette des SCPI, les SCPI à « stratégie diversifiée » 29 % et les SCPI « santé et éducation » 17 %.

Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI a atteint 89,6 milliards d’euros, en hausse de 14 % sur un an.

Les sociétés civiles immobilières distribuées en Unités de Compte collectent 5,4 milliards d’euros en 2022
 

Les société civiles immobilières distribuées en unités de compte ont enregistré pour 5,4 milliards d’euros de souscriptions nettes, en hausse de 65 % par rapport à 2021. Le poids des sociétés civiles dans la collecte globale des fonds immobiliers grand public est passé de 23 % à 34 % entre 2019 et 2022 avec l’essor des unités de compte dans ce domaine.

Au dernier trimestre 2022, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 1,4 milliard d’euros de collecte nette, en progression de 66 % par rapport au dernier trimestre 2021. Au 31 décembre 2022, l’actif net des sociétés civiles immobilières s’établit à 25 milliards euros, en augmentation de 33 % sur un an.

une collecte nette des OPCI grand public de près de 500 millions d’euros

En, 2022, les OPCI grand public ont réalisé pour 465 millions d’euros de collecte nette, les souscriptions brutes ayant atteint 900 millions d’euros et les rachats 400 millions d’euros. Au dernier trimestre 2022, les retraits ont été supérieurs aux souscriptions générant une décollecte pour un montant de 135 millions d’euros.

L’actif net des OPCI grand public se monte à 20,2 milliards d’euros au 31 décembre 2022, en baisse de 3 % sur un an.

Légère augmentation du rendement en 2022 pour les SCPI

Le taux de distribution des SCPI s’établit à 4,53 % en 2022 en légère augmentation par rapport à 2021. Avec un taux d’inflation de 5,2 %, le rendement réel a été légèrement négatif (-0,7 point).

Selon l’ASPIM, le taux de distribution de 2022 comprend une distribution sur résultat courant (de l’ordre de 4,02 %), une distribution exceptionnelle, principalement sur réserves de plus-values (de l’ordre de 0,38 %) et une fiscalité acquittée à la source (de l’ordre de 0,13 %).

Par catégorie, le taux de distribution moyen varie de 4,17 % pour les SCPI à prépondérance « résidentiel » à 5,63 % pour les SCPI à stratégie diversifiée. Les SCPI à prépondérance « hôtels, tourisme, loisirs » ont renoué avec des niveaux de distribution d’avant crise sanitaire (5,09 % en 2022 contre 2,85 % en 2021).

La performance globale moyenne de l’ensemble des OPCI grand public s’établit à -3,48 % en 2022 (contre +4,4 % en 2021). Cette performance négative a été provoquée par la baisse des marchés financiers en 2022. Les poches financières et foncières cotées des fonds ont affiché des performances respectives de -5 % et -29 %. Des baisses de valorisation des actifs ont été observées en fin d’année, pesant sur les performances globales de la poche immobilière.

Les sociétés civiles unités de compte immobilières en assurance vie ont enregistré un rendement moyen de +3,7 % en 2022. Cette moyenne de marché est voisine de la performance moyenne délivrée en 2021 (+ 3,8 %).

Près de 15 milliards d’euros d’acquisition pour les fonds immobiliers

Sur l’année 2022, les acquisitions immobilières des trois catégories de fonds accessibles par le grand public ont atteint 14,2 milliards d’euros. Les SCPI ont réalisé pour 10,7 milliards d’euros d’acquisitions, dépassant leur précédent record de 2019 (9,2 milliards d’euros). Les sociétés civiles ont investi pour près de 2,4 milliards d’euros en immobilier direct, soit 45 % de l’ensemble de leurs investissements en 2022 (5,5 milliards d’euros). Les parts de fonds immobiliers non cotés ont constitué 36 % de l’allocation des sociétés civiles en 2022 (dont 15 % en SCPI). Les acquisitions des OPCI grand public s’élèvent à environ 1 milliard d’euros.

Les trois catégories de fonds grand public ont cédé pour environ 2,6 milliards d’euros dont 1,8 milliard d’euros de cessions d’actifs pour les SCPI.

En termes de typologie d’actifs, les bureaux ont, en 2022, représenté 46 % des acquisitions réalisées. Suivent ensuite la santé et l’éducation (14 %), les commerces (14 %) et le résidentiel (12 %, en incluant les résidences gérées). Enfin, l’hôtellerie et la logistique ont capté chacune 7 % des acquisitions en valeur.

Les cessions d’actifs au premier semestre concernent tout d’abord les bureaux (75 %) devant la santé et l’éducation (10 %), les commerces (8 %), le résidentiel (3 %), l’hôtellerie et les loisirs (3 %) et la logistique/locaux d’activité (2 %).

En termes de localisation, les investissements ciblent l’étranger (37 %), puis les régions (35 %) et enfin l’Île-de-France (28 %, dont 8 % à Paris).

Hors de France, l’Allemagne est le premier d’investissement pour la pierre papier (8 %). Ce pays devance le Royaume-Uni (7 %). Figurent ensuite les Pays-Bas (5 %), l’Espagne (4 %) et l’Italie (4 %). En ce qui concerne les cessions, les actifs arbitrés sont localisés pour 49 % en Île-de-France (dont 19 % à Paris), 29 % à l’étranger et 21 % en régions.

La pierre papier s’impose de plus en plus au sein des portefeuilles des ménages. La popularité croissante de cette catégorie de placement est en grande partie liée à sa diffusion au sein des contrats d’assurance vie et des Plans d’Épargne Retraite. Le rendement des SCPI résiste malgré l’inflation et les difficultés de certaines enseignes commerciales.