Immobilier et démographie, le couple maudit ?

En vingt ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé en France, voire triplé sur Paris. Cette valorisation a conduit à une progression sans précédent du patrimoine des ménages français qui, en, 2014, représentait près de 8 années de revenu disponible brut contre 5 années en 1998. Cette augmentation est imputable en grande partie à l’immobilier. Sur 10 221 milliards d’euros de patrimoine, l’immobilier pesait, en 2014, 6 505 milliards d’euros, soit 63 %. La hausse des prix de l’immobilier ne concerne pas que la France ; des pays comme l’Espagne, le Royaume-Uni, les aux États-Unis et bien d’autres ont été confrontés à ce phénomène.

En cette rentrée 2016, la pierre est à la mode. En effet, tous les hebdomadaires d’information lui consacrent des dossiers entiers pour affirmer que c’est le moment d’investir avec des taux d’intérêt historiquement bas. Nombreux sont ceux qui annoncent une augmentation des prix. Au-delà de ces aspects purement conjoncturels qui, par ailleurs, pourraient déboucher sur un sévère réajustement, quels sont les fondamentaux pour l’évolution des prix de l’immobilier ? Des paramètres économiques, financiers, fonciers, juridiques ou fiscaux sont souvent mis en avant. Or, il apparaît assez nettement que l’évolution des prix de l’immobilier sur longue période dépend de celle de la démographie comme le souligne, entre autre, les travaux d’Arnaud Simon et Yasmine Essafi (« Concurrence générationnelle et prix immobiliers »). Ce sont les générations importantes du baby-boom arrivées à maturité qui ont poussé les prix à la hausse.

Une telle analyse reprend des études menées sur les cours boursiers. Ainsi, des liens ont été statistiquement démontrés entre l’évolution des actions et celle de la population américaine (Abel – 2003, Campbell – 2007, Maddolani – 2005). Patrick Artus (flash économie Natixis du 31 août 2016 n°371) a également démontré que la corrélation entre la démographie et les cours des actions était très nette aux États-Unis. Compte tenu du poids des non-résidents comme investisseurs sur le marché français (50 % de capitalisation du CAC 40), il convient non pas de prendre la structure de la population française en référence mais celle des États-Unis pour obtenir une relation tangible.

Ces différents travaux reposent sur la notion de cycle de vie. Au niveau immobilier, par souci patrimonial ou par souci d’indépendance, les individus ont comme objectif, en commençant à travailler, d’acquérir leur résidence principale. C’est entre 30 et 50 ans que les ménages réalisent leur projet immobilier afin de pouvoir être libéré des remboursements au moment de la cessation d’activités. De larges générations de 30/50 contribuent à l’augmentation des prix quand, à l’inverse, des classes creuses entraînent une décrue de ces mêmes prix. En reprenant ce principe, l’étude de Takats (2012) réalisée dans 22 pays avancés souligne que les éléments démographiques sont à l’origine d’une augmentation des prix de l’immobilier de 0,3 % en moyenne par an sur ces quarante dernières années.

Le cycle de vie n’explique pas totalement l’évolution des prix de l’immobilier. Trois séries de facteurs peuvent ainsi être distinguées :

• Des facteurs d’ordre économique comme la croissance des revenus, les taux d’intérêt, la fiscalité ;
• Des facteurs liés à l’offre comme la disponibilité du foncier, le coût de la construction ;
• Des facteurs démographiques comme la progression de la population, le nombre de divorces, le nombre de retraités, la mobilité.

Toutefois, les interactions entre les différents facteurs sont importantes. Les promoteurs immobiliers privilégient les territoires à prix élevés car demandés, ce qui améliore leurs marges. Les lieux à fort potentiel économique et de revenus sont recherchés générant d’importants flux de population et donc des augmentations de prix pour l’immobilier. Si la demande est importante, les constructeurs ne seront pas incités à réduire leurs coûts de construction, voire auront tout intérêt à les monter. De même, une fiscalité incitative conduit bien souvent à une augmentation des prix (Rapport de la Cour des Comptes sur la politique du logement 2015).

De fait, la baisse des taux d’intérêt solvabilise la demande et favorise de ce fait l’augmentation des prix. Depuis 2011, le pouvoir d’achat des ménages qui acquièrent un logement  s’est amélioré. A Marseille, ils peuvent acheter un appartement ayant une superficie accrue de 18 mètres carrés, à Paris, de 7 mètres carrés. Mais, à Paris, l’avantage tend à s’estomper en raison de l’augmentation des prix surtout pour les petites surfaces. L’effet prix neutralise l’effet taux.

Au sommaire de l’étude

 

LA DÉMOGRAPHIE GOUVERNE-T-ELLE LES PRIX ?

 

LA BAISSE DES PRIX DE L’IMMOBILIER EST-ELLE INCONTOURNABLE ?

• L’attractivité démographique des métropoles
• Une crise immobilière en cas de retournement des taux ?
• Effet d’éviction des jeunes générations du marché immobilier et inégalités intergénérationnelles