Epargnez pratique : Le parking mode d’emploi

L’immobilier, en France, représente plus des deux tiers du patrimoine des ménages. Cette surpondération est la conséquence de l’envolée des cours de la pierre ces dernières années et également de notre appétence en la matière. Pour autant, le rendement réel de l’immobilier est souvent modeste surtout en prenant en compte toutes les charges (droits de mutation, impôts locaux, impôts sur le revenu, éventuellement ISF, charges….). Ces dernières années, l’espérance de gains au moment de la revente permettait de compenser la faible rentabilité.

Compte tenu de la chute des produits de taux, la pierre a démontré une capacité de résilience. Elle est une composante recherchée pour les contrats d’assurance-vie. Elle permet de doper tant les fonds euros que les unités de compte. Les SCPI ont ainsi le vent en poupe, avant tout celles constituées de locaux professionnels et de commerces situés dans les bons quartiers.

A défaut, de recourir à l’assurance-vie pour bénéficier des avantages de l’immobilier papier, l’épargnant peut se rabattre également sur d’autres types de placements immobiliers. Afin d’échapper aux contraintes de l’immobilier locatif, l’épargnant peut se diversifier dans la location de parkings. Sous certaines conditions, ce type de location permet d’échapper aux règles de fixation des loyers (encadrement des loyers par exemple).

La rentabilité n’est pas inintéressante ; elle est fonction du prix d’achat et peut varier de 5 à 8 % brut. Compte tenu de la réduction du nombre de places en surfaces, les places à condition d’être bien situées ne devraient pas voir leur rentabilité chuter dans les prochaines années.

 

Le contrat de location

Pour éviter d’être soumis au régime de la location de logement, il faut que la place de parking ne soit pas liée au logement principal du locataire. Il relève des règles de droit commun applicable aux contrats de louage de choses. La location peut alors être librement négociée qu’il s’agisse du montant du loyer, de la durée du bail ou de toute autre disposition contractuelle. Un contrat écrit est nécessaire pour éviter les conflits, même si un bail verbal est possible.

 

Le contrat doit notamment préciser :

• le montant du loyer
• conditions de la révision du loyer
• la durée du bail
• et les modalités de résiliation (courrier, délai de préavis…)

 

Le prix d’achat et les loyers

 

Les prix des parkings varient fortement entre les différentes villes et au sein même des villes : de 5000 à 50 000 euros voire plus dans certains quartiers parisiens. Il n’est pas rare, à Saint Germain des Près, de dépasser 70 000 euros.

Les loyers peuvent varier de 60 à 300 euros pour les emplacements les plus prisés, en fonction des services offerts : gardiennage, porte automatique… Les box sont plus chers car ils sont sécurisés et peuvent servir de lieux de stockage. A Montparnasse : un parking à 25 000 euros offre un rendement de 4 % avec un loyer de 100 euros. A Toulouse Centre, pour un investissement de 12 000 euros, le montant du loyer peut être de 65 euros, le rendement est alors de 5 à 6 % brut après charges mais avant impôts.

Le régime fiscal

Au moment de l’achat, le futur propriétaire doit régler les frais de mutation. Du fait de la dégressivité en fonction du prix, ils sont proportionnellement plus importants sur les petits montants. L’achat d’un parking à 9 000 euros peut occasionner des frais de notaire de l’ordre de 1 818 euros, soit 20 % du prix du bien.

Les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers quand ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 euros par an, le propriétaire peut opter pour le régime d’imposition simplifié dit micro-foncier. Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Les charges sont donc évaluées forfaitairement à 30 % des recettes brutes. Les contribuables concernés ne peuvent ainsi imputer aucune charge puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l’abattement.

Les garages sont soumis à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. Pour cette dernière, l’impôt n’est dû que si le parking constitue la dépendance d’un logement. S’ils se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils soient à plus d’un kilomètre de l’habitation dont ils dépendent.

A titre d’exemples, à Paris, la taxe foncière d’un parking varie entre 50 et 100 euros quand à Nantes, elle peut atteindre 140 euros. En moyenne, cela correspond à un mois de loyer.

Deniers conseils

Avant de se lancer dans l’achat d’un parking pour le louer, il faut étudier le quartier et le nombre de places disponibles en surface ainsi que le nombre de parkings souterrains. Il faut également bien regarder la taille et l’accessibilité du parking ainsi que l’existence d’un éventuel gardiennage. Il ne faut pas oublier d’intégrer à sa décision les charges qui varient entre 10 à 30 euros par mois soit entre 100 à 300 euros en moyenne annuelle.

 

Les dernières tendances en matière de parking sont à la colocation (journée / soirée) et à la location multiple pour les motos (possibilité d’avoir plusieurs locataires pour un même emplacement. Néanmoins, il faut dans le contrat de location bien préciser l’usage du parking afin éviter des utilisations abusives : stockage d’objets dangereux ou transformation en local de répétition pour un groupe musical.