Le PEL, un produit simple si complexe

Le Plan d’Épargne-Logement (PEL), créé par un décret du 24 décembre 1969, vient de célébrer ses 53 ans. Ce décret s’appuyait sur une autorisation législative datant de 1965 (loi N° 65-554 du 10 juillet 1965 instituant un régime d’épargne-logement). Quatre ans furent nécessaires pour mettre en place ce produit d’épargne qui avait initialement comme objectif de faciliter l’accès au logement des Français.

À la tribune de l’Assemblée nationale, le 15 juin 1965, le rapporteur du projet de loi instituant un régime d’épargne-logement, André Halbout, résuma le rôle dévolu au PEL ainsi : « si la solution du problème du logement en France présente un caractère d’urgence de plus en plus indiscutable, le Gouvernement l’a bien compris. C’est pourquoi il tient à relancer la construction privée en donnant à un plus grand nombre de candidats constructeurs des possibilités financières accrues ». le PEL vise à inciter les ménages à se constituer un apport en vue d’acquérir leur résidence principale. À cette fin, des droits à prêts sont associés au PEL. Par ailleurs, jusqu’au 1^er janvier 2008, pour les utilisateurs de ces droits à prêts, une prime d’État bonifiait la rémunération de leur épargne.

L’épargne-logement version 69 remplaçait des dispositifs en vigueur depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Elle remplaçait le régime de l’épargne crédit institué par l’ordonnance du 4 janvier 1959 qui avait lui-même succédé au mécanisme de l’épargne construction créé par la loi du 15 avril 1953. L’épargne crédit avait été jugée peu attractive par les candidats propriétaires. Le plafond de versement était faible tout comme les prêts proposés qui devaient, en outre, être rapidement remboursés. En 1963, les sommes versées sur l’épargne crédit ne représentaient que 3 % des sommes perçues par les Caisses d’Épargne. En 1964, ce ratio est même tombé à 1 %.

Les pouvoirs publics avaient remarqué que l’épargne crédit était utilisée plus comme produit d’épargne que comme produit immobilier. Le Ministre de l’Économie et des Finances de l’époque, Valéry Giscard d’Estaing, soulignait le 15 juin 1965 que l’épargne crédit, tout en bénéficiant de 470 millions de francs de dépôts, n’était à l’origine que de 60 millions de francs de prêts. Avec le PEL, le montant des prêts accessibles était également relevé et leur durée allongée. À la différence des mécanismes précédents, le PEL permettait de financer l’acquisition de logements neufs qu’ils aient ou non bénéficié d’aides d’État et de logements anciens nécessitant des travaux de réhabilitation.

Cet élargissement du champ de l’épargne-logement était censé étendre l’accès au dispositif aux habitants de la région parisienne et aux cadres. Au moment de la création du PEL, les intérêts attachés au produit étaient exonérés de l’impôt sur le revenu en compensation de la suppression de la déduction des intérêts du revenu imposable qui existait dans les anciens systèmes. La création de la prime versée par l’État était également censée compenser cette suppression.

Si les précédents produits d’épargne logement étaient distribués exclusivement par les Caisses d’épargne, le PEL put l’être dès le départ par tous les réseaux. Les plafonds de versement et de prêts furent relevés.

Depuis son lancement, le PEL a gardé son architecture mais son régime a été, à de multiples reprises, modifié. Les dernières réformes ont tenté d’en limiter le coût pour les finances publiques et pour les établissements bancaires. Compte tenu de la nature contractuelle des plans d’épargne-logement, plusieurs générations de régimes différents cohabitent. Les mesures le concernant ne peuvent pas être rétroactives à l’exception de celles qui concernent les prélèvements sociaux.

Le PEL, un contrat prenant la forme d’un compte bancaire bloqué logiquement 4 ans

Le PEL se distingue du livret A par sa forme contractuelle. Les plans engagent le souscripteur, l’établissement financier et l’État. Ce caractère contractuel a comme conséquence que les mesures concernant les caractéristiques du plan et sa rémunération ne peuvent pas être rétroactives. Le rendement applicable durant toute la durée de vie du PEL est celui en vigueur au moment de la souscription.

Le PEL prend la forme d’un compte bancaire réglementé dont la durée minimale est passée de 5 à 4 ans en 1992. Un versement minimum de 225 euros est exigé à l’ouverture. La réglementation prévoit que les épargnants versent au minimum, chaque année 540 euros. Le total des versements ne peut pas dépasser 61 200 euros. Aucun retrait partiel n’est autorisé.

La durée de vie d’un PEL

La durée minimale est fixée à 4 ans. Le PEL peut être prorogé jusqu’à 10 ans. Passé 10 ans, il n’est plus possible d’effectuer des versements, mais le PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans. Pour les PEL ouverts à compter du 1^er mars 2011, la durée de vie maximale est de 15 ans. Au-delà de 15 ans, le PEL est transformé en livret bancaire et perd ses droits à prêts.

Pour les PEL ouverts avant le 28 février 2011, aucune limite de temps n’est applicable. Ils peuvent être conservés pas leurs détenteurs.

Entre la 4^e et la 10^e année, le PEL peut être fermé sur demande de son souscripteur. Il peut également l’être par la banque si la condition de versement minimal annuel n’a pas été respectée.

À compter de la date d’échéance contractuelle (intervenant au choix du titulaire entre 4 et 10 ans après l’ouverture du PEL), il n’est plus possible de faire des versements. Les droits à prêts (et l’éventuelle prime) sont bloqués au niveau atteint à cette date d’échéance.

Le plan est gelé pour une durée maximale de 5 ans et il continue à être rémunéré au taux fixé au contrat. Le retrait des fonds au cours de cette période permet de bénéficier des droits à prêts pendant un an à compter de la date de ce dernier et dans la limite des 5 ans après l’échéance. Quels que soient les PEL, il n’est donc plus possible de faire de versement sur le PEL mais le capital acquis continue de générer des intérêts au taux du PEL à sa souscription. Il est possible d’effectuer des retraits avant 4 ans mais dans ce cas, le PEL est clôturé.

En cas de retrait avant les 2 ans du PEL, le taux de rémunération est ramené à celui en vigueur pour le compte épargne-logement, soit 1,25 % en 2018. Pour toutes les fermetures de plan entre 2 et 4 ans, un régime spécifique est prévu. Si la fermeture intervient entre 2 et 3 ans, les droits à prêts sont perdus. Entre 3 et 4 ans, les droits à prêts sont ceux acquis au 3^e anniversaire (et l’éventuelle prime d’État est diminuée de moitié, pour les plans ouverts jusqu’en 2017).

Un produit d’épargne réglementé fiscalement banalisé en quelques années

Initialement, le PEL était exonéré de tout impôt et prélèvement. Il a été assujetti aux prélèvements sociaux à compter du 1^er février 1996 au taux de 0,5 %. Ils sont entre-temps passés à 17,2 %. Ils sont applicables à tous les plans qu’ils aient été ouverts avant ou après le 1^er février 1996. Les modalités de recouvrement ont évolué dans le temps. Les prélèvements sociaux étaient initialement prélevés à la clôture du plan mais à partir du 1^er janvier 2006, ils le sont à partir du dixième anniversaire si le plan n’a pas été clôturé auparavant, puis, à chaque capitalisation annuelle. À partir du 1er mars 2011, les cotisations sociales sont prélevées tous les ans.

Sur le terrain fiscal, à compter du 1^er janvier 2006, les intérêts des PEL de plus de douze ans sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Cela ne concerne que les plans ouverts à partir de cette date. À compter du 1^er janvier 2018, les intérêts des PEL sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année ou au barème de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux devant toujours être dus dans ce dernier cas.

Un taux de rémunération contractuel qui a fortement évolué dans le temps

Le taux de rémunération du PEL en vigueur au moment de la souscription s’applique à l’ensemble de la durée du plan. Les plus vieux plans ne sont pas bornés dans le temps et peuvent bénéficier de rémunération pouvant atteindre plus de 4 %. Depuis le 1^er août 2016, le taux a été fixé à 1 %.

Depuis 2011, la Banque de France peut désormais réviser le taux du PEL chaque année, en recourant à une formule intégrant les taux Swap à 2, 5 et 10 ans. La formule est la suivante :

Taux de rémunération = 70 % taux swap à 5 ans + 30 % (taux swap à 10 ans – taux swap à 2 ans).

Le taux ne peut pas être inférieur à 1 %. En cas de circonstances exceptionnelles, le ministère de l’Économie a la faculté de déroger à la simple application de la formule. Pour tous les plans ouverts à compter du 1^er janvier 2023, par application de la formule, le taux est passé à 2 %.

Le droit à prêt, une spécificité du PEL

Le PEL ouvre droit à l’obtention d’un prêt immobilier. Le taux est connu au moment de la souscription du plan. Il est égal au taux de rémunération de l’épargne placée sur le PEL, auquel une commission de 1,2 % (ou de 1,70 % pour les PEL ouverts avant le 1er février 2015) est ajoutée. À compter du 1^er janvier 2023, ce taux est de 3,2 %. Comme pour le taux de rendement du PEL, ce taux est valable pour l’ensemble de la durée du plan.

Les prêts accordés dans le cadre d’un PEL permettent :

• d’acheter ou construire un logement neuf ou ancien destiné à l’habitation principale ;
• de financer des travaux ou l’amélioration du logement destiné à l’habitation principale.

Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts qui ont été acquis (avant les prélèvements sociaux) par l’épargne du PEL. Pour déterminer ce montant, l’établissement financier prend en compte « les droits à prêts ». Ils correspondent au total des intérêts acquis, à la date du dernier anniversaire du plan. Pour les PEL souscrits depuis le 1^eraoût 2003, la prime n’étant plus intégrée dans la rémunération de la phase épargne du PEL, les droits à prêts correspondent simplement à l’ensemble des intérêts perçus. Les droits à prêts sont multipliés par un coefficient de 2,5 pour une utilisation classique du crédit donnant lieu à un total d’intérêts de remboursement. En fonction de la durée retenue qui peut varier entre 2 et 15 ans, le montant du crédit correspondant à ce total d’intérêts est calculé. Le montant du prêt est plafonné à 92 000 euros.

Le prêt épargne-logement est réservé au financement d’une opération concernant une résidence principale. Il n’est pas possible de financer par ce moyen l’achat d’une résidence secondaire ou de tourisme (sauf pour les PEL ouverts avant le 1^er mars 2011).

Les droits à prêt peuvent être cumulés au sein d’une même famille (ascendants et descendants). La personne qui cède ses droits à prêt peut récupérer le capital qu’elle a épargné, les intérêts et la prime d’État. Une cession de l’ensemble du PEL (droit à prêt + capital épargné + intérêts) est possible, mais, étant assimilée à une donation, elle nécessitera un acte notarié et est susceptible d’être soumise à des droits de mutation.

Historique des taux de rémunération et des prêts du PEL

Début	Fin	Taux de rémunération du PEL	Taux du Prêt PEL
01/07/1985	15/05/1986	7,50 %	6,45%
16/05/1986	06/02/1994	6,00 %	6,32%
07/02/1994	22/01/1997	5,25 %	5,54%
23/01/1997	08/06/1998	4,25 %	4,80%
09/06/1998	25/07/1999	4,00 %	4,60%
26/07/1999	30/06/2000	3,60 %	4,31%
01/07/2000	31/07/2003	4,50 %	4,97%
01/08/2003	28/02/2011	2,50%	4,20%
01/03/2011	31/01/2015	2,50 %	4,20%
01/02/2015	31/01/2016	2,00%	3,20%
01/02/2016	31/07/2016	1,50%	2,70%
01/08/2016	31/12/2022	1,00%	2,60%
Depuis le 1/01/2023		2,00%	3,20 %

La suppression progressive de la prime d’État

Les souscripteurs de PEL, avant le 1^er janvier 2018, pouvaient bénéficier d’une prime d’État, qui constitue une bonification du rendement de leur plan. Les plans souscrits depuis le 1^er janvier 2018 ne permettent plus d’accéder à cette prime.

Le montant de la prime, est égal à ²/₅ des intérêts acquis à la date de venue à terme du plan pour les plans ouverts entre le 1^er mars 2011 et le 31 janvier 2015, dans la limite de 1 525 euros. Son montant dépend par ailleurs de l’affectation du prêt. Pour les plans ouverts à compter du 1^er février 2015, elle est égale à la moitié des intérêts acquis à la date de venue à terme du plan. pour ceux ouverts entre le 1^er février et le 31 juillet 2016, elle est égale aux ²/₃. Pour les plans ouverts depuis le 1^er août 2016, elle s’élève à 100 % des intérêts acquis. La prime d’État est exonérée d’impôt mais soumise aux prélèvements sociaux.

Pour les PEL ouverts avant le 12/12/2002, la prime d’État continue à être versée en même temps que les intérêts, même en l’absence de crédit immobilier. Pour les PEL ouverts entre le 13/12/2002 et le 28/02/2011, le versement de la prime intervient seulement en cas d’obtention du prêt lié au PEL. Pour les PEL ouverts entre le 1^er mars 2011 et le 31 décembre 2017, le versement de la prime est conditionné à l’octroi du prêt lié à l’épargne logement, d’un montant minimum de 5 000 euros. D’autre part, l’obtention de la prime maximale de 1 525 euros est réservée au financement d’opérations d’achat ou de construction de logements respectant la norme « verte » BBC (Bâtiments Basse Consommation). Si ce n’est pas le cas, la prime est alors plafonnée à 1 000 euros.

La prime peut être majorée selon le nombre de personnes à la charge du souscripteur, dans une limite de 100 euros par personne. Cette limite pourra être portée à 153 euros par personne si le PEL sert à l’achat d’un bien respectant les normes de développement durable (BBC).

De l’opportunité de fermer ou pas son PEL

À compter du 1^er janvier, le taux du PEL est passé de 1 à 2 %. Les titulaires d’anciens PEL rémunérés à moins de 2 % peuvent s’interroger sur le bienfondé d’une clôture anticipée suivie de l’ouverture d’un nouveau plan.

Pour les plans ouverts depuis le 1^er janvier 2018 et avant le 1^er janvier 2023, ce scénario peut être intéressant pour ceux ouverts depuis moins de deux ans. En effet, la fermeture de ces plans entraîne leur transformation en Compte d’Épargne Logement (CEL). Le taux de rémunération est alors celui du CEL en vigueur au moment du transfert. Or, le taux du CEL est égal à deux tiers de celui du livret A, soit 1,25 %. À compter du 1^er février 2023, il devrait dépasser 2 %, soit plus du double de l’ancien taux du PEL. Il est donc conseillé d’attendre le 1^er février pour réaliser ce transfert. Ce dernier aboutit à supprimer les droits à prêts mais compte tenu des intérêts accumulés, ils sont relativement faibles. En cas de signature d’un nouveau PEL, le taux des prêts est certes plus élevé.

Pour les PEL ouverts entre 2016 et 2021, la clôture est moins intéressante. Il n’y a pas transformation en CEL et il y a perte des droits à prêts. Si le titulaire du PEL n’a pas vocation à faire valoir ses droits à prêts, il peut tirer avantage d’une fermeture puis de la souscription d’un nouveau PEL rémunéré à 2 %. En revanche, s’il a un projet immobilier, il peut tirer bénéfice de la conservation de son ancien PEL avec un taux d’emprunt inférieur et cela d’autant plus que pour ceux d’avant 2018, s’ajoute la prime de l’État. Pour les PEL souscrits avant 2016, il n’y a pas d’avantage à les clôturer car ils ne donnent pas lieu à prélèvement fiscal, à la différence des nouveaux. Même au taux de rendement de 1,5 %, ils sont plus intéressants que ceux ouverts depuis le 1^er janvier 2023.

Le Plan d’Epargne Logement, qui a accompagné la montée en puissance des propriétaires de résidences principales dans les années 1970/1980, semble depuis une vingtaine d’années avoir perdu son objectif immobilier. Au moment où la question de la rénovation des logements est d’actualité, ce produit d’épargne mériterait d’être modernisé et modifié afin de redevenir attractif.