Le cinquantenaire du plan d’Épargne-logement (PEL)

Le Plan d’Épargne-Logement (PEL) fêtera l’année prochaine ses 50 ans. Il a été créé, en effet, par le décret du 24 décembre 1969. Ce décret s’appuyait sur une autorisation législative datant de 1965 (loi N° 65-554 du 10 juillet 1965 instituant un régime d’épargne-logement). Quatre ans furent nécessaires pour mettre en place le PEL qui avait vocation à faciliter l’accès au logement des Français au moment où les premières générations du baby-boom accédaient à la vie professionnelle.

À la tribune de l’Assemblée nationale, le 15 juin 1965, le rapporteur du projet de loi instituant un régime d’épargne-logement, André Halbout, résuma, avec clarté, le rôle dévolu au futur PEL, « si la solution du problème du logement en France présente un caractère d’urgence de plus en plus indiscutable, le Gouvernement l’a bien compris. C’est pourquoi il tient à relancer la construction privée en donnant à un plus grand nombre de candidats constructeurs des possibilités financières accrues ». L’épargne-logement version 65/69 se substitue à des dispositifs en vigueur depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Elle remplace le régime de l’épargne crédit institué par l’ordonnance du 4 janvier 1959 qui avait pris la suite au mécanisme de l’épargne construction créé par la loi du 15 avril 1953.

L’épargne crédit était jugée peu attractive par les candidats propriétaires. Le plafond de versement était faible tout comme les prêts proposés qui devaient, en outre, être remboursés rapidement. En 1963, les sommes versées sur l’épargne crédit ne représentaient que 3 % des sommes perçues par les Caisses d’Épargne. En 1964, ce ratio est même tombé à 1 %. Les pouvoirs publics avaient remarqué que l’épargne crédit était utilisée plus comme produit d’épargne que comme produit immobilier. Ainsi, le Ministre de l’Économie et des Finances de l’époque, Valéry Giscard d’Estaing, soulignait le 15 juin 1965 que l’épargne crédit, tout en bénéficiant de 470 millions de francs de dépôts, n’était à l’origine que de 60 millions de francs de prêts. Ce reproche a, depuis, été adressé à de multiples reprises au PEL. La réforme du Gouvernement, en 1965, avait comme objectif d’améliorer le rendement du produit d’épargne-logement en instaurant une prime qui s’ajoutait au taux d’intérêt. Le montant des prêts accessibles était également relevé et leur durée allongée. Par ailleurs, dans l’ancien régime, le système de prêts était réservé à l’acquisition de logements bénéficiant d’une aide de l’État quand dans le nouveau dispositif les prêts seraient accessibles pour les acquisitions de logements neufs ou anciens avec ou sans aide de l’État. Cet élargissement du champ de l’épargne-logement était censé permettre aux habitants de la région parisienne et aux cadres de pouvoir en bénéficier. En effet, les constructions en région parisienne donnaient peu lieu à des subventions qui, en outre, étaient réservées aux personnes à revenus modestes. La loi admettait le principe que sous certaines conditions les travaux d’extension ou d’amélioration pouvaient entrer dans le champ de l’épargne-logement.

La loi prévoyait l’exonération des intérêts à l’impôt sur le revenu mais supprimait le dispositif de déduction des intérêts du revenu imposable qui existait dans le précédent régime. La création de la prime versée par l’État était censée compenser cette suppression.

La loi avait remonté le plafond de 15 000 à 40 000 francs. Le montant maximum du prêt a été relevé à 100 000 francs contre 54 300 francs précédemment. Initialement réservé aux Caisses d’Épargne, le Ministre de l’Économie avait dès 1965 prévu l’élargissement de sa diffusion aux autres réseaux.

Depuis son lancement, le PEL a gardé son architecture mais son régime a été, à de multiples reprises, modifié notamment ces dernières années. Les réformes ont tenté tout à la fois à le recentrer sur sa mission d’origine, l’accession à la propriété et d’en réduire le coût pour les pouvoirs publics. Compte tenu de la nature contractuelle des plans d’épargne-logement, plusieurs générations de régimes différents cohabitent. Cette situation complique la présentation de l’épargne-logement.

Un compte bancaire bloqué logiquement 4 ans

Le PEL est un compte bancaire réglementé dont la durée minimale est passée de 5 à 4 ans en 1992.

Un versement minimum est exigé à l’ouverture, 225 euros. La réglementation prévoit que les épargnants versent au minimum, chaque année 540 euros. Le total des versements ne peut pas dépasser 61 200 euros. Aucun retrait partiel n’est autorisé. Si un retrait intervient avant 2 ans, le taux de rémunération est ramené à celui en vigueur pour le compte épargne-logement, soit 0,5 % en 2018.

Pour toutes les fermetures de plan entre 2 et 4 ans, un régime spécifique est prévu. Si la fermeture intervient entre 2 et 3 ans, les droits à prêts sont perdus. Entre 3 et 4 ans, les droits à prêts sont ceux acquis au 3^e anniversaire (et l’éventuelle prime d’État est diminuée de moitié, pour les plans ouverts jusqu’en 2017).

 

 Après ces 4 ans, le PEL peut être prorogé, d’année en année, jusqu’à une durée maximale de 10 ans. Pendant cette phase d’épargne, le PEL peut être fermé sur demande de son souscripteur, il peut également l’être par la banque si la condition de versement minimal annuel n’a pas été respectée.

Entre 4 ans et l’échéance contractuelle (10 ans maximum), les droits à prêts sont ceux acquis à la date anniversaire précédente.

Pendant la phase d’épargne, et notamment en alternative à la fermeture du PEL avant ses 2 ans, le souscripteur a la possibilité de le transformer en Compte Épargne-logement. Cette opération a pour conséquence de recalculer les intérêts au taux du CEL en vigueur et de générer des droits à prêts CEL en remplacement des droits à prêts PEL. La transformation peut se faire sur un CEL existant ou sur un CEL ouvert pour l’occasion. Mais, le plafond de versement est alors celui du CEL, c’est-à-dire 15 300 euros.

Pour les PEL ouverts jusqu’au 28 février 2011, les souscripteurs peuvent conserver indéfiniment leurs plans. Les PEL ouverts à compter du 1^er mars 2011 ont, en revanche, une durée de vie maximale de 15 ans.

À compter de la date d’échéance contractuelle (intervenant entre 4 et 10 ans après l’ouverture du PEL), il n’est plus possible de faire des versements. Les droits à prêts (et l’éventuelle prime) sont bloqués au niveau atteint à cette date d’échéance. Le plan est gelé pour une durée maximale de 5 ans et il continue à être rémunéré au taux fixé au contrat. Le retrait des fonds au cours de cette période permet de bénéficier des droits à prêts pendant un an à compter de la date de retrait et dans la limite des 5 ans après l’échéance. Par exemple, si les fonds sont récupérés 4 ans et 2 mois après l’échéance contractuelle, le souscripteur devra utiliser ses droits à prêt dans les 10 mois restants.

Au-delà des 5 ans, si les fonds ne sont pas sortis, le PEL se transforme automatiquement en livret bancaire fiscalisé et rémunéré à l’appréciation de la banque. Les droits à prêts sont alors perdus.

Un alourdissement progressif de la fiscalité

Initialement, le PEL était exonéré de tout impôt et prélèvement. Il a été assujetti aux prélèvements sociaux à compter du 1^er février 1996 au taux de 0,5 %. Depuis ils sont passés à 17,2 %.

Les cotisations sociales n’étaient initialement prélevées qu’à la clôture mais à partir du 1^er janvier 2006, elles sont prélevées aussi lors du dixième anniversaire du plan, puis, à chaque capitalisation annuelle. Par ailleurs, toujours à compter du 1^er janvier 2006, les intérêts des PEL de plus de douze ans deviennent imposables.

À partir du 1^er mars 2011, les cotisations sociales sont prélevées tous les ans et la durée de détention des PEL est limitée à 15 ans. Enfin, pour les PEL ouverts à compter du 1^er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % s’applique sur les intérêts. Il englobe les prélèvements sociaux.

Un taux de rémunération contractuel

 

Le taux de rémunération du PEL en vigueur au moment de la souscription s’applique à l’ensemble de la durée du plan. Les plus vieux plans ne sont pas bornés dans le temps et peuvent bénéficier de rémunération pouvant atteindre plus de 4 %. Depuis le 1^er août 2016, le taux a été fixé à 1 %.

Depuis 2011, la Banque de France peut désormais réviser le taux du PEL chaque année, en recourant à une formule intégrant les taux Swap à 2, 5 et 10 ans. La formule est la suivante :

Taux de rémunération = 70 % taux swap à 5 ans + 30 % (taux swap à 10 ans – taux swap à 2 ans).

Le taux ne peut pas être inférieur à 1 %, ce qui est son niveau actuel. En cas de circonstances exceptionnelles, le ministère de l’Économie a la faculté de déroger à la simple application de la formule.

Le droit à prêt, une spécificité du PEL

Le Plan d’Épargne-logement ouvre le droit à un prêt immobilier. Le taux est connu au moment de la souscription du plan. Compte tenu du niveau des taux des crédits immobiliers classiques, il n’est pas très intéressant. Malgré tout, l’obtention d’un prêt dans le cadre du PEL peut permettre de boucler un dossier d’acquisition ou de construction d’un logement.

Les prêts accordés dans le cadre d’un PEL peuvent permettre :

• d’acheter ou construire ‘un logement neuf ou ancien destiné à l’habitation principale ;
• de financer des travaux ou l’amélioration du logement destiné à l’habitation principale.

Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts qui ont été acquis (avant les prélèvements sociaux) par l’épargne du PEL. La prime est versée au moment de l’obtention du prêt.

Le Prêt épargne-logement est réservé au financement d’une opération concernant une résidence principale. Il n’est pas possible de financer par ce moyen l’achat d’une résidence secondaire ou de tourisme (sauf pour les PEL ouverts avant le 1^er mars 2011).

Le montant retenu pour les droits à prêts correspond au total des intérêts bruts générés sur le PEL à la date d’échéance contractuelle, ou, à la date anniversaire précédente en cas de retrait avant cette échéance contractuelle.

 

La suppression progressive de la prime d’État

Pour les plans ouverts avant le 12 décembre 2002, le montant de la prime d’État était de 1 525 euros au maximum. Elle était intégrée au taux de rémunération et ainsi toujours versée. Du fait du caractère attractif du rendement de ce produit, de nombreux épargnants l’utilisaient non pas en vue de construire ou d’acheter mais simplement dans le cadre d’un placement financier. Afin d’éviter cet effet d’éviction, les pouvoirs publics ont décidé qu’à partir du 12 décembre 2002, la prime soit exclusivement réservée à ceux qui demandaient un crédit. Pour les PEL ouverts entre le 12 décembre 2002 et le 31 juillet 2003 : le taux facial de rémunération reste fixé à 4,5 % mais la part de prime est enlevée à la clôture pour n’être redonnée qu’en cas de prêt. À compter du 1^er août 2003, les PEL sont proposés avec un taux hors prime, le taux alors proposé est de 2,5 %.

Pour les PEL ouverts entre le 1^er mars 2011 et le 31 décembre 2017, la prime est conditionnée à l’octroi d’un Prêt épargne-logement supérieur ou égal à 5 000 euros. La prime est plafonnée à 1 000 euros ou à 1 525 euros en cas de financement de certaines opérations d’acquisition ou de construction de « logements verts ».

Le montant de la prime dépend des droits à prêts obtenus et représente une majoration de 100 points de base du taux de rémunération du PEL. Soit 2/5 des intérêts acquis pour les PEL à 2,50 %, ou, les 2/3 des intérêts acquis pour les PEL à 1,5 %.

Exemple. Un titulaire d’un PEL a obtenu des droits à prêts de 4 500 euros sur un PEL au taux contractuel (fictif) de 3,20 %. La prime d’État, avant application des plafonds, sera calculée de la manière suivante : 100 × 4 500 ÷ 320 = 1 406,25 euros.

La prime est exonérée d’impôt sur le revenu mais soumise à prélèvements sociaux.

Depuis le 1^er janvier 2018, les Plans d’Épargne-logement nouvellement souscrits ne donnent plus droit au versement de la prime d’État.

Historique du taux du PEL

 

Début	Fin	Taux de rémunération du PEL	Taux du Prêt PEL
01/07/1985	15/05/1986	7,50 % (1)	6,45 %
16/05/1986	06/02/1994	6,00 % (1)	6,32 %
07/02/1994	22/01/1997	5,25 % (1)	5,54 %
23/01/1997	08/06/1998	4,25 % (1)	4,80 %
09/06/1998	25/07/1999	4,00 % (1)	4,60 %
26/07/1999	30/06/2000	3,60 % (1)	4,31 %
01/07/2000	31/07/2003	4,50 % (1)	4,97 %
01/08/2003	28/02/2011	2,50 %	4,20 %
01/03/2011	31/01/2015	2,50 % (2)	4,20 %
01/02/2015	31/01/2016	2,00 %	3,20 %
01/02/2016	31/07/2016	1,50 %	2,70 %
Depuis le 1er août 2016		1,00 %	2,20 %

 

(1) Pour ces générations de plan épargne-logement, le taux de rémunération intégrait la prime d’État. Ce n’est qu’à compter du 12 décembre 2002 que le versement de la prime a été conditionné à la réalisation d’un prêt épargne-logement.

(2) Il n’y a pas de changement de rémunération pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011 et ceux de la génération précédente, seule la réglementation applicable est différente.